Vorweggenommene Werbungskosten bei Vermietungen

Unter vorweggenommenen Werbungskosten bei Vermietungen und Verpachtungen versteht man Ausgaben, z.B. für Renovierungen oder Finanzierung, die bereits anfallen, bevor überhaupt Einnahmen zufließen. Solche Werbungskosten können im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass er die Immobilie oder das Grundstück ernsthaft zu vermieten oder zu verpachten beabsichtigt und sich auch nachhaltig darum bemüht. Entsprechende Inserate in Zeitungen oder auf Immobilienbörsen im Internet sind etwa als Nachweis geeignet; die Belege sind dem Finanzamt auf Verlangen vorzulegen.

Hat sich der Eigentümer jedoch noch nicht entschieden, ist also die künftige Nutzung des Objekts noch ungewiss, fehlt es an der nötigen Einkünfteerzielungsabsicht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine vormals eigengenutzte Wohnung leer steht und eventuell auch ein Verkauf in Betracht kommt. Zudem sind Ausgaben nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn sie nach dem Ende der Eigennutzung entstanden sind. Je länger der Leerstand andauert, desto eher geht das Finanzamt von Liebhaberei aus, was bedeutet, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden. Der Steuerpflichtige muss die Absicht zur Einkunftserzielung nachweisen. Es ist im Einzelfall zu entscheiden, ob bzw. ab wann der Werbungskostenabzug ggfs. zu versagen ist. Hierbei kommt es auch in Betracht, zumindest eine anfängliche Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt darzulegen, die erst später aus unerwarteten Gründen – wie Probleme mit der Finanzierung oder plötzliche Arbeitslosigkeit – entfallen ist.

Weiterhin sollte dokumentiert werden, welche Miethöhe geplant wird. Wenn das Entgelt für die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuschlüsseln. Werbungskosten sind dann nur in Höhe des entgeltlichen Anteils anzusetzen. Bei Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks muss gleichfalls glaubhaft gemacht werden, dass eine Bebauung mit anschließender Vermietung angestrebt wird. Falls ein Objekt erworben wird, für das ein Nießbrauchsvorbehalt eingetragen ist, kann der Käufer keine Werbungskosten, somit auch keine vorweggenommenen, abziehen, es sei denn die Beendigung des Nießbrauchs ist bei Verausgabung bereits abzusehen.